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“未实际交付”对房屋所有权保护的影响
2019-08-22 16:18:00  来源:

  文/王娟

  江苏省宿迁市泗阳县人民法院

  买卖双方签订房屋买卖合同并依法进行过户,买方取得房屋产权证书但是房屋并未进行实际交付,房屋实际却被第三人占有,房屋所有权人起诉实际占有人进行维权。此时,如何权衡房屋所有权人与实际占有人之间的权益?未实际交付是否影响对房屋所有权保护方式的行使?本文结合两个案例(其中之一为最高院公报刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案)就上述问题进行探讨。

  引发思考的实际案例

  案情示图

  原告王某与案外人葛某、王某某、赵某某、刘某、周某、顾某某、毕某某于2016年4月18日签订房屋买卖合同,合同当天即办理了过户手续,并于2016年5月10日取得新的房屋产权证书。但该房屋被被告孙某实际占有并使用。

  原告王某起诉被告孙某排除妨害,请求被告孙某搬出涉案房屋。

  被告孙某辩称,在涉案房屋出售给王某之前,其已经从葛某等处租得了涉案房屋。

  一审法院认为,签订房屋买卖合同后,房屋的出卖人应向买受人履行权利与实物的双重交付。虽然商铺的所有权人协助王某办理了产权过户手续,完成了房屋的权利交付过程,但原告自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权,房屋的出卖人未完全履行完毕房屋买卖合同义务,王某应要求房屋的出卖人履行交付房屋的义务。原告也未举证证明孙某在租赁商铺时明知葛某等人已将商铺出售而与之串通,且葛某对商铺出租事实在另案中予以认可、追认,故孙某基于租赁关系合法占有涉案房屋。遂判决:驳回原告王某的诉讼请求。

  王某不服一审法院判决,提出上诉。二审法院认为本案的争议焦点为:1 . 王某是否可以基于产权登记主张孙某搬离涉案房屋;2 . 租赁合同的形成时间及授权委托书上签名的真实性对于本案是否有实质性的影响。

  关于第1个争议焦点,二审法院认为,虽然王某已于2016年5月10日取得了涉案房屋的房地产权证,完成了房屋的权利交付过程,但其一直未能取得涉案房屋的占有、使用权。王某可以依据房屋买卖合同约定,向卖房人主张交付涉案房屋,不应直接向孙某主张排除妨害,不予支持其请求。

  关于第2个争议焦点,即使租赁合同时间形成于房屋买卖合同签订时间之后,且授权委托书上的签名并非授权人本人所签,亦非授权人本人授意葛某所签,发生的法律效果是,葛某签订涉案房屋租赁合同的行为属于无权处分,如租赁合同不能继续履行,由葛某向孙某承担违约责任。但即使租赁合同无法继续履行,在所有权与占有权能分离的情况下,王某也不能依据其取得了涉案房屋的所有权证直接要求实际占有人孙某搬出,而应依据房屋买卖合同向合同相对人要求履行交付义务,故租赁合同的形成时间及授权委托书上签名的真实性对本案无实质性影响,一审未准许王某对上述事项的鉴定申请,并无不当。二审遂驳回上诉,维持原判。

  本案需要明确的核心问题是:卖房人未履行交付义务,买房人在合法取得房地产权证书的情况下,能否对抗已经因租赁关系而占有该房屋的第三人?该案给出的结论:不论占有该房屋的第三人权源是否合法,买房人仅能依据房屋买卖合同向卖房人主张权利,不能直接向占有该房屋的第三人主张排除妨害,要求其搬出。

  其实,从本案的判决结果不难看出,存在着《最高人民法院公报》2015年第10期所载案例“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”的影子。

  我们来看一看这则公报案例的大概情况:

  裁判摘要

  签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付,在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下,其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出,法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性,买受方应以合同向对方为被告提起债权给付之诉,要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

  具体案情为:

  系争房屋为臧树林房屋拆迁后以补偿安置款购得,2008年8月,系争房屋的权利核准登记至臧树林名下,房屋由其及家人居住。2011年8月12日,案外人李榛以臧树林代理人的身份与案外人谢伟忠就系争房屋签订房屋买卖合同,并向登记机关递交转移登记申请,后系争房屋就登记至谢伟忠名下。2011年10月,连成贤与案外人谢伟忠签订房屋买卖合同。2012年4月5日,系争房屋登记至连成贤名下。

  2012年7月5日连成贤起诉案外人谢伟忠要求其将系争房屋交付连成贤,臧树林作为第三人申请参加诉讼,后法院判决,确认以臧树林名义与案外人谢伟忠就系争房屋签订的房屋买卖合同无效;驳回连成贤要求案外人谢伟忠将系争房屋交付的诉求;驳回臧树林要求确认连成贤与案外人谢伟忠就系争房屋的买卖关系无效的诉求。

  2013年连成贤以其已合法取得系争房屋,现被告仍居住在系争房屋中,严重侵犯了连成贤作为物权人对物权正常权利的行使为由诉来法院,要求臧树林立即搬出系争房屋,浦东法院受理连成贤与臧树林排除妨害一案,浦东新区人民法院经审理认为,连成贤提供的证据足以证明其为系争房屋的合法产权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,臧树林现已非上述房屋的产权人,臧树林已无权居住使用上述房屋,故连成贤要求臧树林迁出上述房屋应予准许。遂作出判决:臧树林于判决生效之日起二个月内搬出系争房屋。

  臧树林不服,上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理认为,虽然生效判决确认连成贤与案外人谢伟忠就系争房屋签订的买卖合同有效,但同时亦确认谢伟忠自始至终没有合法取得系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付系争房屋的义务,故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付系争房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任,连成贤虽然已经取得系争房屋的产权证,但在其从未从出售方谢伟忠处获得系争房屋实际控制权的情况下,其径行要求系争房屋实际占用人臧树林迁出,不应支持,遂作出判决:撤销原判,驳回连成贤的诉请请求。

  这里,笔者也制作了一张案情示意图:

  两案的异同点

  这两个案件既存在相似点,也存在极大差异的地方。

  不同点为:1 . 房屋买卖转了几手存在差异,连成贤系从案外人谢伟忠手中购得房屋,并进行过户,而案外人谢伟忠系与李榛签订房屋买卖合同,并过户。在本文所述案例中,王某系直接从原权利人葛某等人手中购得;2 . 公报案例臧树林系房屋原所有权人而占有房屋,而孙某系房屋租赁关系而占有房屋。

  虽然两案存在不同之处,但涉及的主要争点确实极其相似,相似点表现为:1 . 不论连成贤案还是王某案,两案判决都认可连成贤、王某取得了房屋的所有权;2 . 两案房屋都未实际交付;3 . 两案房屋都被买受人以外的第三人实际占有。

  法律争点及分析

  本案存在的主要争点为:怎样才算完全取得房屋所有权?未实际交付的房屋是否影响房屋所有权的取得?如果不影响,未实际交付的房屋,房屋所有权人能够对抗实际占有第三人?

  其实,制定物权法,规范物权制度是因人类须利用物质以谋生活,物质有限,为定分止争,促进对物有效率的使用,并使个人得享有自主形成其生活的自由空间。关于房屋所有权的取得,我国现行《物权法》对不动产与动产的得丧变更均有明确的规定。《物权法》第九条(不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定)明确:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

  该条明确表明不动产物权取得的要件。因此,只要依法律行为而生的不动产物权变动,一经登记就发生效力,移转占有并非取得不动产物权的要件,故未实际交付的房屋并不影响房屋所有权的取得。虽连成贤案因李榛与谢伟忠之间的房屋买卖合同无效,该房屋买卖合同对臧树林自始不产生拘束力,谢伟忠无权处分,但并不影响连成贤基于善意取得获得房屋的所有权,故法官认定连成贤取得房屋所有权。王某案亦认定王某取得房屋所有权。

  由于房屋所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能,在取得所有权的同时也就应取得房屋所有权的四项权能。但往往会存在所有权与占有权能分离的情况,这两个案件均是如此。当所有权人与实际占有人之间存在利益冲突,如何处理?

  连成贤案判决认定连成贤善意取得物权,亦认定臧树林从2008年起居住在系争房屋,并占有、使用该房屋至今,具有合法依据,即臧树林合法占有该房屋。虽系争房屋已过户,连成贤仍得请求谢伟忠交付系争房屋,但该案认定连成贤不能径行向臧树林主张权利,仅得依房屋买卖合同向合同相对人谢伟忠主张债权。但笔者认为这样判决仍有值得思考和重新认识的空间。

  物权,顾名思义,系指对物的权利,即将某物归于某特定主体,由其直接支配,享受其利益。物权与债权存在明显的差异,主要体现在性质上,物权系对物支配的绝对权,债权则属相对权,即债权人基于债之关系,得向债务人请求给付。债权不是对债务人人身的支配,也不是对给付标的物的支配,而是请求给付和保有给付的权利。而物权是对世权,可以对物径行支配。

  所以说,在取得物权时,对于任何人皆有效力。故而不能进行倒推,房屋所有权具有占有、使用、收益、处分四项权能,不能认为四项权能其中几项被他人行使,嗣后取得所有权的人就不能够对抗原行使人,在嗣后取得所有权人前,原行使人即为无权行使,除非法律有特别的规定。取得房屋所有权后,在各项权能也即占有、使用、收益、处分被侵害时,可依据《物权法》第三十四、三十五条行使返还物权请求权,也可以行使排除妨害、清除危险请求权。

  观察公报案例与本文案例,连成贤与王某均合法取得房屋的所有权,判决中均认可其取得权利,臧树林对房屋的占有,对所有权人连成贤来说,即是无权占有,即该搬出系争房屋。为何法官突破现有物权法律制度判决连成贤仅能行使债权请求权,向案外人谢伟忠主张权利,而阻却连成贤行使法律赋予的排除妨害请求权?

  其实,基于安全和效率产生的不动产登记制度着眼于对登记簿权利人的保护,必然会牺牲部分无辜人的利益,臧树林就是一例。连成贤无辜,臧树林更加无辜,法官权衡利弊后的判决,为的是实现个案的公平正义。因而此案不应广而推之。

  再论本文所述王某案,利益冲突的双方不是因原所有权而占有的人与现所有权人,而是现所有权人与可能因合法租赁关系产生的实际占有人之间的冲突,实际占有人孙某的权利并非如臧树林般无力救济,实际占有人孙某完全可依据房屋买卖不破租赁也即物权化的租赁权对抗王某的排除妨害请求权。故实际占有人孙某与案外人葛某等人签订的租赁合同时间与房屋买卖、过户的时间至关重要。

  王某案应该一贯物权所有人的对世权,审查孙某是否系因合法租赁关系而占有,租赁关系产生的时间是否真实,是否能够与所有权进行对抗,而不是直接绕过权利的碰撞,直接阉割物权的对世权。轻则折损王某作为房屋所有权人的权利,重则打破现有物权法则秩序,减损整个物权法制度的功能,将损害更多人的利益。

  结语

  其实不论连成贤案还是王某案,共同点就是在嗣后合法取得房屋所有权人,没有实际取得房屋的占有,所有权人与实际占有第三人权利如何救济,如何权衡的问题。

  处理此类案件不应犹豫,在依据法律行为取得房屋所有权后,即使未实际交付也可对抗实际占有人,实际占有人相对所有权人为无权占有,除了法律另有规定的以外情形。故即使房屋未实际交付,也不应限制房屋所有权人行使保护物权的方式。

作者:  编辑:梁爽  
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