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房屋买卖: 购房人接收未竣工验收合格房屋时开发商逾期交房责任
2019-12-13 10:36:00  来源:清风苑

  程鹏湖南省岳阳市中级人民法院

  商品房买卖中,保证房屋符合质量标准、按时如约交付是开发商最主要的义务。实践中,有开发商在房屋未经竣工验收合格的情形下,于合同约定期限内将房屋交付给购房人(买受人)。购房人接收房屋后,往往又会以房屋不符约定交付条件为由诉至法院,要求开发商承担逾期交房责任。关于上述情形下开发商的逾期交房责任问题,认识不一争议颇多,各地法院裁判标准和尺度亦不统一。司法实务中,该类案件案常常以集团诉讼的形式出现,涉及当事人人数较多,若裁判尺度不一极易引发群体性纠纷。就此类案件如何审判,本文试着分析梳理裁判思路,以期对统一类案裁判规则有所裨益。

  分析当前司法实践中这一类案件的裁判规则,主要存在两种观点:

  观点一:开发商将未经竣工验收合格的房屋交付给买受人,开发商应承担逾期交房的违约责任,期间应从合同约定交房之日起计算至买受人实际接收并使用该房屋之日。该观点的主要理由有:1 . 商品房买卖合同明确规定了交付条件,开发商在房屋未验收合格之时便予交付,属于瑕疵交付行为,房屋买受人有权拒绝或要求进行补充约定。如果买受人接收房屋的,应当视为其同意变更合同所约定的交付条件。2 . 关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规定应当属于管理性规定,而非效力性规定。因此,对于买受人以开发商交付未经竣工验收合格的房屋为由,主张开发商未履行房屋交付的,不应予以支持。

  观点二:开发商在通知买受人交付房屋时未办理竣工验收手续,违反了双方合同约定,出卖人应承担逾期交房责任,违约责任应计算至房屋竣工验收合格之日止。该观点主要理由为:根据《建筑法》第61条规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”由此可见,竣工验收合格是房屋交付使用的必经环节,系法定交付最低标准,房屋须经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。

  应当说,上述两种观点虽然不乏一定程度的合理性,但均有值得商榷之处,在司法实践中也极易引起争议。下文就两种观点分而述之,并逐步阐明裁判思路。

  一、开发商交付未经竣工验收合格的商品房是否构成有效交付

  房屋竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程只有经竣工验收合格后,始具备法定交付使用的条件,亦即建设工程经验收合格是商品房交房条件的最低要求。

  具体而言,开发商作为房屋的出卖人,交付质量合格的房屋是其主要义务,此义务作为法定义务在相关法律法规中有明确规定,此项义务并不因当事人的约定而免除或者改变。根据《建筑法》第61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”这一条文是对建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定,对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作的强制性规范,商品房的质量问题关系到社会公共利益,直接牵涉千千万万购房人的居住安全。

  质量合格的房屋是交付使用的法定条件,而若房屋未经竣工验收,工程质量是否合格并无结论,此时开发商并不能将其投入使用,也不能出售给他人使用。该法律所规定的最低交付标准,系为保障购房者基本居住权利之必需,开发商应当向购房者交付经竣工验收合格的房屋。故,买受人在房屋未经竣工验收之前接收房屋的,不构成商品房的有效交付,而应以该房屋通过竣工验收的日期为有效交付日期。

  从以上分析来看,观点一认为商品房未经竣工验收合格不得交付使用应为管理性规定、开发商构成有效交付的理由应不符合法律规定,观点二则符合法律之规定。

  二、在不构成有效交付时,开发商如何承担责任

  对此问题,针对上述两种观点,笔者认为不应一刀切,而应根据实际情况予以区分处理,即根据买受人在接收房屋时的主观状态予以考量,对买受人在接收房屋之时是否明知或应当知道房屋未竣工验收合格之事实予以查明。就此,应予区分两种情形进行处理:

  第一种情形:无证据证明买受人在接收房屋时明知或应当知道房屋未验收合格的,此时不应认定有效交付,买受人可向出卖人主张逾期交房违约责任,至项目竣工验收合格后,交付使用才完成。

  第二种情形:买受人明知或应当知道房屋未验收合格而接收房屋的,视为双方变更房屋交付条件,此变更因不符合法定交付条件,交付使用仍未完成,但应视为买受人放弃出卖人之逾期交房责任。支持该观点的如《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条规定:“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。”广东高院的裁判指引认为,买受人接收房屋时出卖人必须举证证明其已经明确告知买受人房屋未具备交付条件,即买受人在主观上对房屋未具备交付条件时明知的,若非明知则不能视为买受人认可。

  对于第一种情形,即开发商未明确告知房屋未竣工验收合格,没有充分证据证明买受人明知房屋未验收合格的,此时应当认定开发商交付未完成。首先,若开发商故意隐瞒房屋未竣工验收之事实而交付,有违诚实信用。其次,作为买受人而言,一般非建筑专业人员,对房屋是否竣工验收、需要哪些证明文件,作为非专业人士与开发商相比,明显处于劣势,其一般会对开发商采取信任态度,对购房人是否明知验收合格之事实不应过于苛求。最后,购房过程中,开发商通知交房时一般不会主动明确告知购房人房屋是否已验收合格;而对于买受人来说,在期待尽快交房的心理预期下,只会较为关注房屋的外观、方位、采光等外在结构,对于房屋是否验收合格并不会过多关注。故而在此情形下,应视为开发商未尽告知义务,其应承担相应责任。

  另外有些案件中,开发商在通知买受人收房时,会在收房通知或接收单中载明类似条款:“本公司房屋已经竣工验收合格,某某买受人自愿接收某某公司(开发商)房屋。”而实际情况是该房屋并未竣工验收,显然此时开发商具有欺诈的意思表示,应认定为开发商以欺诈方式交房,此时开发商承担逾期交房责任应无争议。

  对于第二种情形,若开发商在交付房屋之时,已经明确告知买受人该房屋未经验收合格,但买受人此时仍同意且接收房屋的,此时开发商如何承担责任,在司法实践中亦有争议。一种裁判观点认为房屋经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。故开发商此交付行为不能构成有效交付,开发商仍应承担至竣工验收合格之日止的逾期交房责任。该观点同上文第二种观点类似,笔者不再赘述。另一种裁判观点认为此时买受人明知房屋未经竣工验收,后又以此为由要求开发商承担与其违约责任,不予支持。笔者原则上同意第二种观点。

  司法实践中,就此亦有观点认为,在买受人明知或应当知道房屋尚不具备约定交付条件而仍接受交付时,系买受人放弃约定的交付条件,即视为双方变更房屋交付条件,应视为房屋已交付,故开发商不应再承担违约责任。

  本文对此不能认同。正如上文所述,房屋竣工验收合格系商品房的最低法定交付标准,无论开发商是否明确告知或者买受人明知房屋未竣工验收合格,此时开发商向买受人交付房屋,均系违反了法律对房屋交付条件的最低标准而无效。亦即买受人对房屋的接收,即不能使开发商的交付行为有效,亦不影响开发商在不具备交付条件时交房所应承担的与其违约责任。

  也就是说,不能以当事人的约定变更而认定开发商的交付有效。对此只能理解为,虽然买受人明知或应当知道未达法定交付条件而接收房屋的,视为双方变更了合同约定的房屋交付条件,但是此变更因不符合法定交付条件,开发商的交付并不能构成有效交付,交付使用仍未完成。此时,买受人同意接收房屋的行为,仅应视为买受人放弃追究对出卖人的逾期交房责任,双方约定变更的是买受人对开发商逾期交房违约责任的承担,而对于交付标准无法变更或者放弃,房屋仍需竣工验收合格后,交付才算完成。

  另外,在司法实践中需要注意的是,对于买受人是否明知房屋不符合交付条件,往往很难查实,故在案件审理中不能简单根据买受人接收房屋的行为便推定买受人明知房屋不符合交付条件而予以接受。且对于举证责任的分担,因竣工验收系开发商的责任,作为非专业人士的买受人对此并无优势,此时买受人是否明知或应当知道的举证责任应当在于出卖方。

  最后,有开发商认为,虽然房屋未竣工验收,但购房者已接收房屋并占有使用,并未造成购房者实际损失,对此不应当承担违约责任。该观点看似合理,但具有一定片面性。

  首先,房屋未竣工验收合格便交付违反法律最低交付标准,此时房屋质量处于未定状态,交付使用后导致买受人在居住使用时面临安全风险,该风险不仅涉及买受人的人身、财产利益,更涉及社会公共利益。禁止或者认定此种交付行为无效并要求开发商承担责任,可以对开发商起到防患未然之警示作用。其次,若以买受人接收房屋开发商便无须承担逾期交房责任为由,则可能导致开发商不积极进行竣工验收甚至恶意违约拖延。再次,购房者购买接受房屋在于得到房屋的所有权,而所有权之权能包含对房屋的占有、使用、收益、处分。虽然买受人接收房屋,但仅仅获得占有之权能,最多有使用权,且该使用是在房屋质量不能确定的前提下使用,至于收益、处分权能更无法充分享有。

  三、类案裁判思路

  综上,涉及买受人接收未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路为:

  首先,应当认定开发商交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付,开发商仍应承担逾期违约责任;其次,在开发商不构成有效交付情形下,须对买受人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人明知且同意接收房屋的,视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担,故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,法院应不予支持;反之,若买受人并非明知,则开发商仍应承担逾期违约责任。最后,对买受人是否明知之举证责任,应由开发商承担。

作者:  编辑:梁爽  
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